El real estate de Miami se mueve a ritmo argentino

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Por Comercio y Justicia

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Compradores de nuestro país se quedan con una de cada diez propiedades que se venden a extranjeros en el estado de Florida. Pagan medio millón de dólares por propiedades en barrios de alto crecimiento y obtienen hasta nueve por ciento anual en dólares - Javier De Pascuale - jdepascuale@comercioyjusticia.info

De acuerdo con un informe de la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Miami, compradores argentinos constituyen el tercer grupo inversor en el sector en esa ciudad norteamericana, con más de mil propiedades adquiridas durante 2015.

Empresarios y familias de origen argentino realizaron 10 por ciento de las operaciones de compra de inmuebles registradas por extranjeros ante los registros estatales, que sumaron en total 10.600 propiedades por un valor de 6.100 millones de dólares.

Venezuela, Brasil, Argentina, Colombia y Canadá son los principales países de donde provienen los compradores extranjeros, representando este grupo 62 por ciento de las ventas internacionales (en unidades). Con relación a los inversionistas latinos, en la cabeza del ranking se encuentra Venezuela, con 13 por ciento; Brasil, con 12; los siguen Argentina y Colombia, con 10, y México, con cinco puntos.

Además, este grupo no invierte en inmuebles baratos. Las ventas internacionales representan 22 puntos de las operaciones cerradas por los agentes; pero más de 36 puntos del volumen negociado en dólares, con lo cual en promedio las propiedades que compra este grupo valen 63 por ciento más que el promedio total de inmuebles transados.

Para el caso argentino, el fenómeno entroncaba hasta diciembre pasado con las condiciones del cepo al dólar, que también movilizaba la inversión inmobiliaria local. Es decir, el cepo funcionaba al modo de incentivo para descargar dólares en operaciones de este tipo.

Hoy, el blanqueo de capitales vigente funciona de un modo similar, al “premiar” al contribuyente nacional con un descuento de 50 por ciento en la tasa que debe pagar al Estado cuando lo que blanquea son propiedades en vez de dinero en efectivo.

Aunque los conocedores del mercado del real estate estadounidense destacan que hay razones más estructurales que empujan al inversor argentino a plantar sus verdes en tierra norteamericana: la estabilidad de la economía del país del norte y la rentabilidad.

Lorenzo Fragala, director Ejecutivo de Azzurra Development y desarrollador de ph Premiere Resort-Residences Orlando, señaló al sitio especializado Inversor Latam que los argentinos buscan estabilidad macro y rentabilidad en la inversión.

El primer punto es indiscutible: la economía de los Estados Unidos salió claramente de la zona de quietud y emerge con fuerza entre las que más crecen en los últimos trimestres.

En lo que hace al segundo, hay que recordar que en la Argentina del cepo y de la recesión, se consolidó un fenómeno de precios altos y alquileres bajos en relación al precio, siempre medidos en dólares.

Por el contrario, según el relato de Fragala (ver aparte) en Miami los retornos anuales por alquiler pueden ubicarse entre siete y nueve por ciento del valor de la propiedad.

Mayores facilidades para el ingreso y la salida del mercado, menor presión tributaria sobre la operación y la lejanía del ojo inquisidor de la Afip terminan de cerrar el círculo de incentivos al argentino comprador de residencias en el sur estadounidense.

Aún hoy, con la incertidumbre sobre el éxito o fracaso del programa de “ordenamiento macroeconónimo” del Gobierno nacional, los riesgos sobre la estabilidad a mediano plazo de la economía argentina siguen pesando.

“Las incertidumbres políticas y económicas son dos razones por las que los argentinos han direccionado su inversión hacia el mercado inmobiliario de EEUU”, relató el operador inmobiliario de Miami.

“Los inversionistas más inteligentes buscan diversificar sus activos y Florida ha sido un refugio seguro donde adquirir bienes raíces debido a su estabilidad a largo plazo”, completó.

El informe de la National Association of Realtors, división Miami, detalla que si se considera sólo a los compradores argentinos en Miami, casi cinco de cada 10 adquiere unidades residenciales con fines de alquiler (46 por ciento). El resto lo hace como lugar para vacacionar (14 por ciento); y otro tanto para ambos usos (22 puntos). Mientras que sólo uno de cada 10 opta por adquirir una residencia para mudarse o retirarse.

En términos de valores, los extranjeros pagan en la mayoría de los casos más del doble (590.000 dólares) por unidad, en comparación de los 258.000 dólares desembolsados por los locales para la adquisición de un departamento. En el caso de los argentinos en particular, pagan por cada unidad un promedio de 516.000 dólares (más de siete millones de pesos).

El fin del cepo
“generó un escenario de negociación más firme”, revelan

“Existen dos puntos principales que siguen atrayendo a los latinoamericanos a la Florida: la estabilidad general de su economía y su ubicación estratégica, siendo esta última un factor determinante ya que permite a los viajeros un fácil acceso a la región para disfrutar constantemente de sus vacaciones, realizar compras y practicar diferentes actividades de entretenimiento con un clima increíble que predomina durante todo el año”. (L. Fragala, Azzura Development)

-“Son un conjunto de factores que involucran aspectos como turismo, comodidad, lujo y gusto; el principal atractivo para los argentinos es la oportunidad de invertir en bienes inmuebles en un lugar que durante los próximos años seguirá experimentando el crecimiento económico y la estabilidad en sus mercados a la vez que ofrece altas tasas de rentabilidad a los inversores”.

- “Como ejemplo, ph Premiere Resort-Residences es la única propiedad de su tipo en Orlando que en sus proyecciones de rentabilidad más conservadoras ofrece índices de retorno de inversión con tasas de rendimiento mínimas anuales entre siete y nueve por ciento del valor de la propiedad. De esta manera, adquieren un inmueble que al mismo tiempo que les brinda una positiva inversión inmobiliaria, les permite vivir una experiencia cinco estrellas”.

- En la misma línea, Sergio Mannarino, VP de Ventas y Operaciones de OneWorld Properties, compañía a cargo del desarrollo de Paramount Miami World Center, detalla: “Durante los últimos años, muchos argentinos se acercaban en busca de información más genérica, porque descubrieron que en Miami existen propiedades para cada bolsillo y que es posible concretar una financiación muy conveniente. El comprador actual, ahora llega con mayores datos y sabe lo que busca, por lo que el proceso se facilita y es más sencillo concretar operaciones en el corto plazo. Además, el acceso a dólares que ahora tienen los locales, hace que el prospect genere un escenario de negociación más firme, algo que hasta el año pasado no se daba”.

Perfil del inversor
Compra en cash en lugares estratégicos

El relevamiento de la Research Division of the National Association of Realtors para la Miami Association of Realtors, revela que ocho de cada diez argentinos que invierten sus ahorros en desarrollos inmobiliarios en la ciudad de Miami hacen sus pagos en efectivo.
El informe permite identificar a grandes rasgos el perfil del inversor argentino en el real estate norteamericano. Como podría suponerse, se trata de un inversor sofisticado, de buen gusto y que no busca cualquier propiedad dónde resguardar su dinero, sino aquella que revele un rendimiento excepcional futuro.

Para Alicia Cervera Lamadrid, directora de Cervera Real Estate, “en el mercado de Miami se está viendo un incremento en la demanda de propiedades de lujo que combinen una marca fuerte, exclusividad, y una ubicación con acceso al agua. Los compradores tomaron un enfoque más estratégico”: ya no se busca “la” zona, sino barrios prometedores que ofrezcan los mismos beneficios con menor precio por metro cuadrado que los lugares clásicos.